Михаил Викторов: Стройке нужны не «денежные консервы», а поэтапное раскрытие эскроу-счетов
31 октября на площадке «Деловой Рф» прошел круглый стол, посвященный «Дорожной карте» Банка Рф по поддержке малого и среднего бизнеса. В строительной отрасли более 80% - это малые и средние компании, которые из-за последних реформ по финансированию рынка жилища поставлены перед опасностью ликвидации и банкротства.
В круглом столе приняли роль представители Банка Рф и больших русских банков, финансисты, страховщики, представители русского малого и среднего бизнеса.
О положении дел в строительной отрасли и о предложениях строителей в связи с переходом на проектное финансирование строительства жилища сказал председатель Комитета по градостроительству Столичной конфедерации промышленников и бизнесменов Миша Викторов.
- Сначала, хотелось бы направить внимание на ситуацию с себестоимостью строительства жилища, так как от того, как складывается цена на рынке жилища, будет складываться и финансирование объектов, и главное, доступность самого жилища.
Сходу желаю сказать, что переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетов мы как застройщики и девелоперы поддерживаем, но давайте поглядим, из чего на данный момент реально складывается цена строительства жилища. В различных регионах она совсем различная: так, в Калининградской области строительно-монтажные работы в стоимости жилища занимают 71%, и это очень не плохая цифра, которая стала вероятна из-за того, что застройщики не строят соцобъекты за свои средства, все финансирует регион. Потому сопутствующие расходы малы, в отличие от Москвы, Столичной области и большинства регионов Рф, где сопутствующие расходы могут доходить до 35%. На данный момент средняя цена продаваемого жилища по Рф – 56 тыщ рублей за квадратный метр, и все гласит о том, что застройщики вышли на предел продажной цены жилища. По данным Росстата за 2017 год, рентабельность стройки составляет 1,8% - чуток выше «Почты Рф».
Понятно желание защитить дольщика, но «благодаря» таковой защите за 9 месяцев 2018 года падение объема жилищного строительства – 17,6% в части многоквартирных домов. Три года объемы стройки падают, а так как основная масса застройщиков – это малый и средний бизнес, который на данный момент теряет доступ к дешевеньким средствам дольщиков и обязан перебегать к более защищенной схеме эскроу-счетов. Но какова будет цена ресурсов для потребителя – застройщика и клиента? Мы прогнозируем удорожание жилища минимум на 5-6%.
Как заверяют нас банки, под скопленные на эскроу-счетах средства дольщиков будет выделяться проектное финансирование под 5-6% годичных, но это пока в теории, на практике нет ни 1-го документа, который утверждал бы эти характеристики. Пока же мы лицезреем на этом рынке хаос. С 1 июля вступила норма об открытии застройщиками спецчетов на каждый строящийся объект. Да, полностью разумно, в особенности по гособъектам, когда заказчик открывает спецсчет в уполномоченном банке и держит под контролем эти платежи. Но, даже по данным Минстроя Рф, 30% застройщиков сейчас не открыли эти спецсчета и будут закрыты. Я не знаю, для чего генподрядчику открывать счет в том же банке, что и заказчику? Ведь банк и так держит под контролем платеж. Выходит, что генподрядчики обязаны открывать 3-5-10 счетов. Для чего?
У нас есть определенные предложения по модернизации схем проектного финансирования строительства жилища. 1-ое – это обеспечить раскрываемость эскроу-счетов. Есть совсем верно работающая германская схема, где порядка 20 шагов, под которые банк открывает эскроу-счета и скопленные средства идут в стройку. Почему нам не сделать так же? В Минстрое Рф молвят, что против такового раскрытия выступает Центральный банк Рф. Представляется, что нужно провести расширенную встречу с представителями Центрального банка, мы готовы аргументировать и защитить эту схему и позволить Минстрою Рф и Правительству Рф внести поправки в действующее законодательство, которые позволят раскрыть эскроу-счета.
2-ой момент – понижение коэффициента риска для банка при финансировании строительства, так как пока стройка находится в зоне риска. Но если мы 100% средств людей переводим под банковскую опеку и сопровождение, есть смысл разглядеть понижение и этих коэффициентов, так как объемы строительства падают. Да, на данный момент спрос на жилище в Москве и Санкт-Петербурге высочайший, но только так как граждане сообразили, что скоро цена жилища вырастет и имеет смысл вложиться в дешевое жилище конкретно на данный момент. Так как 2019 год будет годом уверенного роста цены жилища по всем регионам Рф.
Последнее, о чем хотелось бы сказать, - нужно к переходу на экскроу-счета приготовить само население. На данный момент застройщики разговаривают с клиентами, и граждане не понимают, а что же все-таки это такое? Для чего им эскроу-счета? Более того, в регионах и для застройщиков, и для дольщиков это будет неловко. Каковы регламенты открытия эскроу-счетов для клиентов? Каковой порядок в этой части для застройщика? Какие будут процедуры, причина для отказа? Ведь, на самом деле дела, это вмененная услуга, и если застройщик находится в Якутии, где есть всего один уполномоченный банк, вправе ли он отказать в открытии эскроу-счетов? Мы просим Центральный банк на данный момент, когда еще есть полгода, регламентировать и процедурно расписать все эти детали и для потребителя, и для застройщика.
А пока тут сильно много белоснежных пятен. К примеру, уже пришел 1-ый сигнал о дилемме: оказывается, материнский капитал нельзя перечислять на эскроу-счета. Почему? Оказывается, в нормативной базе, которая регулирует деятельность банков и Пенсионного фонда, такового момента нет. И выходит, что 10-ки тыщ семей уже на данный момент выброшены из этого процесса. Это упущение непременно нужно исправлять.
На заседании рабочей группы у бизнес-омбудсмена Бориса Титова мы свели воедино все числа, аргументы, прогнозы по проектному финансированию строительства жилища и на данный момент стараемся использовать всякую эффективную площадку, чтоб привлечь к этому внимание.
Давайте уже на данный момент подумаем о наших гражданах. Давайте уже на данный момент, не дожидаясь 1 июля 2019 года, сядем и разработаем набор документов, в том числе требования к лицу, которое будет открывать эскроу-счета, требования к застройщику, который для открытия эскроу-счетов клиентами должен предоставить в банк нужный набор документов на строительство дома, чтоб банк начал всю эту функцию.
Давайте пропишем временные требования – в какие сроки документы должны быть банком приняты и рассмотрены. И если все это вменено законом, то стороне, которая прописывается как уполномоченная от страны – а это банки – тоже вменяются определенные требования. И если банк отказывает застройщику в открытии эскроу-счетов, то должны быть верно прописаны предпосылки: некомплектность документов, отсутствие разрешения на строительство либо проектной декларации и т.д.. Но хоть какой банк обязан иметь единый стандартизированный набор этих регламентов – и это как раз задачка Центрального банка.
Не считая того, очень важны сроки прохождения всех процедур. Понятно, что количество банков в регионах отличается от Москвы и Петербурга, но для населения открытие эскроу-счетов как банковская услуга должна быть полностью понятной и доступной, чтоб это не отымало много времени у заявителя, и чтоб застройщик не ждал месяцами, когда его клиенты откроют эскроу-счет. Это неприемлимо, по другому это не рынок, а просто большой денежный барьер на очень непростом пореформенном поле.
Очень принципиально, чтоб этот механизм не оттолкнул клиентов и не содействовал понижению объемов строительства жилища, а напротив, их стабилизировал. Потому я очень надеюсь, что будут приняты принципные решения в части способности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, так как все проф общество гласит: не должно быть «валютных консервов»! Не консервируйте средства населения, направляйте их в ветвь, в экономику. И 2-ое – должны быть наибольшая регламентация и обеспечение прозрачности всех процедур для застройщика, покупателя и банка, чтоб мы к 1 июля имели проработанный и откорректированный механизм, который удачно и отлично заработает.
Обои флизелиновые A.S. Creation «Кабаре» серые 1.06 м 1338-22
**Направьте внимание на номер партии обоев: рулоны из различных партий могут различаться цветом. Если партии не хватает на все стенки, оклейте каждую стенку одной партией.**Обои A.S. Creation «Кабаре» 1338-22 — оригинальное моющееся покрытие для стенок жилых комнат. Посодействуют наполнить помещение атмосферой французского шика, достигнуть чувства тепла и комфорта. Структурная шероховатая поверхность с матовым эффектом и с цветочным рисунком даст обстановке необыкновенную элегантность. Однотонный и цветочный дизайны коллекции органично дополняют друг дружку, позволяя сочетать полотна в разных вариантах. Цвета — карий, сероватый.
Особенности обоев «Кабаре»
- Верхний слой — вспененный винил. Покрытие отличается средней устойчивостью к повреждениям, допускается легкая мокроватая уборка. За счет выраженного рельефа обои маскируют маленькие недостатки стенок. Легкие и гибкие — комфортны в поклейке. Пропускают воздух, снижая возможность застоя воды в стенках и возникновения грибка.
- База обоев — флизелин: нетканое полотно из волокон целлюлозы. Очень крепкая, гидростойкая, воздухопроницаемая. Не растягивается и не рвется при наклеивании, не дает усадки после высыхания. Служит армирующим слоем для стенок — сдерживает образование трещинок на поверхности.
- Клей, нужный для поклейки, — флизелиновый. Наносится лишь на стенку, полотно смазывать клеем не надо.
Ширина рулона — 1,06 м, длина — 10 м. Широкоформатные обои позволяют ускорить поклейку и уменьшить количество швов. Полотна клеятся встык, раскрой производится с подбором рисунка, раппорт (шаг рисунка) составляет 64 см. Для удаления обои не надо смачивать: они просто удаляются сухим методом. Обои произведены в Республике Беларусь.